Asuntosijoittaminen on monelle houkutteleva tapa kasvattaa varallisuutta ja turvata taloudellista tulevaisuutta. Kuitenkin, kun asuntosijoittamiseen lähdetään vakavasti, tulee vastaan tärkeä päätös: pitäisikö asuntoja ostaa yrityksen vai omiin nimiin? Tässä blogissa jaamme ajatuksiamme molempien puolien hyödyistä ja haitoista perustuen omaan kokemukseemme ja pureudumme siihen, mitä eroja ja harkittavia tekijöitä näiden kahden vaihtoehdon välillä on.
Verohyödyt: Yritys vs. henkilökohtainen
Yksi ensimmäisistä seikoista, joita moni harkitsee, on verotus. Tämä onkin äärimmäisen tärkeä näkökohta, sillä se vaikuttaa suoraan sijoitustesi tuottoihin. Yrityksen kautta sijoittaminen voi tarjota verohyötyjä, sillä osakeyhtiö maksaa voitostaan veroa 20%, kun taas henkilökohtaisella puolella pääomatulojen veroprosentti voi nousta jopa 30-34 prosenttiin. Näin ollen yrityksen kautta sijoittaminen voi merkitä huomattavia veroetuja ja säästöjä, mikä tekee siitä houkuttelevan vaihtoehdon.
Lainat ja rahoitus: Yrityksen kautta vaativampaa
Toinen merkittävä ero liittyy lainoihin ja rahoitukseen. Yrityslainat ovat yleensä lyhyempiä, tyypillisesti 7-15 vuoden mittaisia, kun taas henkilökohtaiset lainat voivat ulottua jopa 20-25 vuoden päähän. Tämä vaikuttaa huomattavasti lainojen kuukausierien suuruuteen ja lainojen lyhennysaikatauluun. On myös huomioitava, että yrityslainojen korot ovat usein suurempia, liikkuen monesti 2-3% marginaalissa, kun taas henkilökohtaiset lainat voivat olla edullisempia, monesti 0.5-1% marginaalilla.
Ammattimaisempi lähestymistapa
Sijoittaminen yrityksen kautta voi myös vaatia ammattimaisempaa lähestymistapaa. Se edellyttää usein tarkempaa kirjanpitoa, sijoitussuunnitelman noudattamista ja liiketoimintasuunnitelman laatimista. Yrityksen kautta toimiminen voi siis vaatia enemmän aikaa ja vaivaa, mutta samalla se voi myös tarjota paremman hallinnan sijoituksistasi ja niiden tuotoista.
Kassavirrat ja riskit
Kun puhutaan kassavirroista, on huomioitava, että yrityksen kautta sijoittaminen voi tehdä asuntojen kassavirran ylläpitämisestä haastavampaa. Korkeammat korot ja lyhyemmät laina-ajat voivat aiheuttaa paineita pitää kassavirrat positiivisina. Tämä saattaa edellyttää toisen liiketoiminnan kehittämistä tai jopa asuntojen myyntiä vapaiden vakuuksien likvidoimiseksi. Tästä voi aiheutua lisää riskejä ja huolta sijoituksistasi.
Palkansaaja vai yrittäjä?
Jos sinulla on mahdollisuus tehdä työtäsi yrityksen kautta, voi olla järkevämpää laskuttaa työsi suoraan osakeyhtiöön ja sijoittaa tätä kautta, jolloin veroja joutuu maksamaan vain 20% sijoitetusta pääomasta. Tätä ennen voit vähentää yritystoiminnan kulut, jolloin veroja tulee vähemmän maksettavaksi. Sijoittajan kannalta oleellista on myös, että yhteisövero maksetaan vasta tilikauden jälkeen.
Jos olet palkansaaja, joudut maksamaan ensin progressiiviset verot palkastasi, jonka jälkeen vasta pääset sijoittamaan rahasi. Kuluista voit toki hakea myöhemmin verovähennyksiä, mutta nämä tulevat viiveellä ja asettavat haasteita kassavirroille ja hidastaa vaurastumistasi.
Yllättävät ja suuret kulut
Asuntosijoittamiseen liittyy aina riskejä ja yllättäviä tai muuten vaan suuria kuluja erityisesti esimerkiksi remonttien yhteydessä. Kun näitä kuluja ilmenee, voi olla helpompi maksaa ne yrityksen tililtä kuin henkilökohtaiselta tililtä. Yrityksen tilillä on yleensä enemmän rahaa kuin henkilökohtaisella tilillä. Tämä tarkoittaa sitä, että yllättävät kulut eivät rasita sijoitustesi kassavirtoja niin voimakkaasti.
Vaikka henkilökohtaisella puolella remonttikulut voi verovähentää myöhemmin verotuksessa, ne täytyy ensin maksaa kokonaisuudessaan, ja verovähennyksen saaminen voi kestää vuoden tai enemmän. Yrityksen kautta toimiessa sinulla voi olla enemmän välittömiä varoja käytettävissäsi, mikä voi auttaa reagoimaan nopeasti yllättäviin tilanteisiin ja varmistamaan sijoitustesi jatkuvan kannattavuuden.
Voiko yrityksen asettaa konkurssiin jos lainoja ei saa maksettua?
Useat pankit vaativat asuntoihin kohdistuviin lainoihin myös yrityksen omistajan henkilökohtaisen takauksen. Tämä koskee usein ainakin ensimmäisiä sijoitusasuntoja. Myöhemmässä vaiheessa yrityksen liiketoiminnan kasvaessa henkilökohtaisen takauksen vaatimus saattaa ainakin osittain poistua. Mikäli lainassa on henkilökohtainen takaus, ei yrityksen asettaminen konkurssiin vapauta lainan takaisinmaksusta.
Ei välttämättä hyvää syytä perustaa yritystä
Lopuksi on syytä muistaa, että yrityksen perustaminen ei ole aina välttämätöntä eikä monesti edes kannattavaa. Jos sinulla ei ole selkeää toissijaista liiketoimintaa tai erityistä syytä perustaa yritystä, henkilökohtainen sijoittaminen on monesti yksinkertaisempi ja kustannustehokkaampi vaihtoehto. Yrityksen kautta toimimisen mukana tulevat lisäkustannukset kuten kirjanpidon vaatimukset, vakuutukset, YEL-maksut, suuremmat palvelumaksut, lyhyempi lyhennysohjelma ja korkeampi korko tekevät asuntosijoittamisesta osakeyhtiön kautta kassavirtojen suhteen hankalampaa. Täten en suosittele yrityksen perustamista pelkän alhaisemman veroprosentin takia, sillä se todennäköisesti tulee kalliimmaksi ja stressaavammaksi kuin asuntosijoittaminen henkilökohtaiselle puolelle.
Johtopäätös
Päätös asuntosijoittamisessa yrityksen tai henkilökohtaisesti sijoittamisen välillä on monimutkainen ja riippuu omista taloudellisista tavoitteista, resursseista ja riskinsietokyvystä. Jokainen sijoittaja on erilainen, ja siksi on tärkeää valita strategia, joka sopii parhaiten omiin tarpeisiisi ja tavoitteisiisi. Muista, että molemmilla vaihtoehdoilla on omat vahvuutensa ja heikkoutensa, ja päätöksen tulisi perustua huolelliseen harkintaan.
Kiinnostiko aihe? Kerromme lisää omista kokemuksistamme kirjasessamme Riskisijoittajan Päiväkirja: 8 Salaisuutta Sadan Sijoitusasunnon Ostamiseen
